Türkiye’de AKP iktidarının 2002 yılından beri kamu kaynaklarını özelleştirdiği süreç halen devam ederken, son olarak 28 Ağustos gecesi Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’nın Ankara ve İstanbul’daki bazı taşınmazların satışına ilişkin kararları Resmi Gazete’de yayımlandı.
Haber Alternatif’ten Celal Eren Çelik’in haberine göre; son özelleştirmede karşımıza çıkan bir firmanın ismi ise AKP döneminde özellikle liman-serbest bölge özelleştirmelerinin müdavimi haline gelerek kamu kaynaklarının özelleştirilmesi sonrası bu özelleştirmelerden satın aldığı liman-serbest bölge gibi alanlarla dev bir imparatorluğa dönüşen CEY Holding bünyesindeki Ceynak Lojistik ve Ticaret A.Ş oldu.
CEY Holding özelleştirmeleri, grubun son 20 yıldaki büyüme hikâyesinin en dikkat çekici başlıklarından birini oluşturuyor.
CEY HOLDİNG ÖZELLEŞTİRMELERLE BÜYÜDÜ
Türkiye’nin son 20 yılı yalnızca büyük kamu şirketlerinin özelleştirilmesine sahne olmadı.
Limanların işletme haklarından serbest bölgelere, sanayi imarlı dev arazilerden İstanbul’un hızla değerlenen bölgelerindeki kamu taşınmazlarına uzanan başka bir özelleştirme hattı da sessiz biçimde oluştu.
Bu hattın dikkat çekici aktörlerinden biri CEY Holding ve bu holdingin “Amiral Gemisi” konumunda olan şirketi Ceynak Lojistik ve Ticaret A.Ş.
Grubun kamu varlıklarıyla kesişen büyüme hikâyesi incelendiğinde 2008’de Samsun Limanı ile başlayan zincirin; Mersin Serbest Bölgesi, Tekirdağ Limanı, Taşucu Limanı ve geri sahasındaki 714 bin metrekarelik sanayi arazisi, Denizli Serbest Bölgesi ve son olarak İstanbul Kemerburgaz’daki kamu taşınmazlarına kadar uzandığı görülüyor.
Bazı işlemlerde satılan şeyin yalnızca mevcut bir işletme değil; liman işletme hakkı, yüz binlerce metrekare arazi, yapı ve tesisler, serbest bölge işletme yetkileri ve daha sonra yapılan kapasite artırımları aynı ekonomik ekosistemin parçaları haline geliyor.
KIRILMA NOKTASI: SAMSUN LİMANI
CEY Holding özelleştirmeleri zincirinin ilk büyük halkası ve holding için “Kırılma noktası” yahut “Sıçrama eşiği” biri Samsun Limanı oldu.
CEY Grubu’nun büyük kamu özelleştirmeleriyle kesişen yükselişindeki ilk önemli kırılma Samsun Limanı oldu. TCDD’ye ait Samsun Limanı’nın 36 yıllık işletme hakkı için yapılan ihalede Ceynak Lojistik 125 milyon 200 bin dolar ile en yüksek teklifi verdi. Devir 31 Mart 2010’da tamamlandı.
Böylece Karadeniz’in önemli ticaret kapılarından biri CEY Grubu’nun liman portföyüne girmiş oldu.Bu işlem grubun sonraki yıllarda izleyeceği büyüme modelinin de başlangıcıydı:Liman + lojistik terminal + geri saha + serbest bölge bağlantısı.
CEY, ilerleyen yıllarda Samsun Limanı’na önemli yatırımlar yaptı ve kapasitesini büyüttü.
MERSİN SERBEST BÖLGESİ’NDE İMTİYAZLI HİSSE
Bir sonraki “Cey Holding” imzalı önemli kamu varlığı devri 2017’de gerçekleşti.
Türkiye Denizcilik İşletmeleri’nin Mersin Serbest Bölge Kurucu ve İşleticisi AŞ’deki —MESBAŞ— yüzde 21,26 oranındaki A Grubu imtiyazlı hissesi, Ceynak Lojistik ve Ceyport Terminal Lojistik ortaklığındaki CEY Ortak Girişim Grubu’na satıldı.
Bedel 25 milyon 800 bin TL’ydi…
TBMM KİT raporları da bu satışı açık biçimde kayda geçiriyor.
CEY HOLDİNG böylece yalnız liman işletmeciliğinde değil, Türkiye’nin önemli serbest bölgelerinden birinin işletici şirketinde de doğrudan pozisyon elde etmiş oldu.
SIRA TEKİRDAĞ LİMANI’NDA
Bir yıl sonra CEY’in “liman ağı” Karadeniz’den Marmara’ya genişledi.Türkiye Denizcilik İşletmeleri’ne ait Tekirdağ Limanı’nın 36 yıllık işletme hakkı için yapılan özelleştirme ihalesini CEY Holding bünyesindeki Ceynak Lojistik 347 milyon 100 bin TL teklif ederek kazandı.
Böylece CEY Grubu artık Türkiye’nin kuzey-güney ticaret aksında iki stratejik limanın işletmecisiydi: Samsun ve Tekirdağ.
Tekirdağ’da sonraki yıllarda kapasite artırımı ve liman genişletme projeleri gündeme geldi.
Yani özelleştirme ile alınan ekonomik hak ve devir günündeki fiziksel liman kapasitesiyle sınırlı kalmadı.
TAŞUCU LİMANI
CEY Holding özelleştirmeleri içinde Mersin Taşucu Limanı özelleştirmesinin kazanılması , yalnız liman işletme hakkını değil 714 bin metrekareyi aşan sanayi imarlı taşınmazı da kapsaması nedeniyle ayrı bir önem taşıyor.
3 Aralık 2021 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 4880 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı son derece açık: CEY Grubu Ortak Girişimi; Taşucu Limanı’nın 40 yıllık işletme hakkını ve aynı zamanda limanın geri sahasındaki; 714 bin 200,23 metrekare büyüklüğündeki, “Sanayi Tesis Alanı” imarlı taşınmazın MÜLKİYETİNİ üzerindeki bütün yapı ve tesislerle birlikte aldı.
Toplam ihale bedeli 684 milyon TL idi.
Başka bir ifadeyle CEY Holding sadece 684 milyon TL’lik bir bedel ödeyerek 40 yıllık liman işletme hakkı + 714 bin metrekare sanayi imarlı arazi + arazideki yapı ve tesislerin hepsini birden almıştı.
İşte Taşucu dosyasının kritik sorusu tam burada başlıyor.
DÖRT YIL ÖNCE AYNI PAKETE 410 MİLYON TL TEKLİF EDİLMİŞTİ
Taşucu’nun özelleştirme geçmişi incelendiğinde daha dikkat çekici bir tablo ortaya çıkıyor.
Limanın özelleştirme girişimleri 2000’li yılların başına kadar uzanıyor. 2003’te yapılan ihalede yalnız liman için belirlenen muhammen bedel 7 milyon dolardı. En yüksek teklif 4 milyon dolarda kalınca işlem sonuçlandırılmadı.
2017’ye gelindiğinde ihale modeli değişmişti.
Artık limanın yanında geri saha varlıkları da pakete dahil edilmişti.
5 Ekim 2017’de yapılan ihalede Metal Yapı Konut AŞ 410 MİLYON TL ile en yüksek teklifi verdi.
CEY Holding de Ceynak isimli şirketi ile o ihaleye katılmış, ancak ikinci elemeli turda elenmişti.
410 milyon TL’lik teklif verilmesine rağmen özelleştirme tamamlanmadı ve ihale daha sonra yeniden gündeme geldi.
Dört yıl sonra, Eylül 2021’de aynı stratejik bölge için yeniden masaya oturuldu.
Bu kez kazanan CEY Grubu’ydu.
Bedel ise 684 milyon TL olarak açıklandı.
Ancak 2017 ile 2021 arasındaki dört yıl Türkiye ekonomisi açısından sıradan dört yıl değildi. Döviz kuru, enflasyon, arazi fiyatları ve sanayi gayrimenkullerinin TL değerleri çok ciddi biçimde yükselmişti.
Dolayısıyla Taşucu’nda sorulması gereken soru yalnızca “684 milyon TL ödendi mi?” değil, asıl soru şu:
“40 yıllık liman işletme hakkı, 714 bin 200 metrekare sanayi imarlı taşınmaz ve üzerindeki yapı/tesislerden oluşan bu dev paketin satış günündeki gerçek ekonomik değeri neydi?”
Ve daha önemlisi:
Özelleştirme bedeli ile varlıkların o tarihteki gerçek piyasa değeri arasında nasıl bir ilişki vardı?
Bu soruların kesin cevabı için ihale öncesinde hazırlanan ekspertiz/değerleme raporlarının kamuoyuna bütün ayrıntılarıyla açıklanması gerekiyor. Ancak bugüne kadar açıklanmış bir bağımsız ekspertiz/değerleme raporu yok. CEY HOLDİNG de halka açık bir şirket olmadığı için kendi yıllık faliyet raporlarından bu rakamları görme şansımız yok. Dolayısı ile kamu yararı açısından son derece kritik olan bu sorunun cevabı tam bir muamma ve kimse de bu soruya açık ve şeffaf bir yanıt vermiyor.
684 MİLYON TL’YE YAKLAŞIK 1,44 MİLYON METREKARELİK EKONOMİK EKOSİSTEM
CEY Holding’in kendi verileri Taşucu paketinin büyüklüğünü daha da görünür hale getiriyor.
Taşucu’ndaki sistem;
395 bin 995 metrekare liman sahası,
329 bin 556 metrekare lojistik tesis alanı
ve mülkiyeti CEY Grubu’na geçen
714 bin 200 metrekare sanayi tesis alanından
oluşuyor.
Toplam fiziksel ekonomik alan yaklaşık 1 milyon 440 bin metrekare.
Burada kritik hukuki ayrım unutulmamalı: Bu alanın tamamının mülkiyeti CEY’e satılmış değil. Ancak 714.200,23 metrekarelik sanayi imarlı geri saha doğrudan mülkiyet satışı, liman ise uzun süreli işletme hakkı niteliğinde.
Bu ayrım, Taşucu dosyasının ekonomik değerlemesinde belirleyici.
SERBEST BÖLGE AĞINA DENİZLİ DE EKLENDİ
CEY Holding’in kamu kaynaklı genişleme zinciri Taşucu’yla sona ermedi.
2023’te TMSF süreci sonrasında Denizli Serbest Bölgesi’nin işletici yapısı da CEY Grubu ekosistemine geçti. Böylece CEY’in faaliyet haritası artık yalnız limanlardan oluşmuyordu.
Holding; limanlar, lojistik terminaller, serbest bölgeler ve büyük ölçekli sanayi/lojistik arazilerinin birbirini tamamladığı bir sisteme dönüşüyordu.
BU KEZ ADRES İSTANBUL KEMERBURGAZ
Ve 2026’da CEY Holding’in kamu varlıkları üzerinden genişleme hikâyesine yeni bir sayfa eklendi.
Adres bu kez İstanbul’un hızla değerlenen bölgelerinden Kemerburgaz’dı. Özelleştirme İdaresi Başkanlığı, Kemerburgaz’daki kamu taşınmazlarını satışa çıkardı.
14 Mayıs 2026’da yapılan nihai pazarlık görüşmelerinde CEY Holding bünyesindeki Ceynak Lojistik iki ayrı ihalede de en yüksek teklifi verdi.
Birinci paket 343 ada 15, 16, 17, 23 ve 24 parseller.
Yani tek bir ihalede beş ayrı taşınmaz.
Toplam yüzölçümü 17 bin 678,20 metrekare.
CEY Holding’in “Amiral Gemisi Şirketi” olan Ceynak’ın teklifi bu tek bir ihalede satılacak toplamdaki 5 ayrı taşınmaz için 1 milyar 210 milyon TL oldu ve ihaleyi yine CEY Holding kazandı.
Bir başka ifade ile CEY Holding bu “Toplu paket” için Metrekare başına ihale bedeli yaklaşık: 68 bin 446 TL olarak gerçekleşti.
Satış 28 Ağustos 2026 tarihli 11677 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla onaylandı.
AYNI GÜN İKİNCİ KEMERBURGAZ İHALESİNİ DE CEYNAK KAZANDI
Fakat aynı gün CEY Holding’in en önemli şirketi konumundaki CEYNAK bir başka Kemerburgaz taşınmazı için de masadaydı.
329 ada 14 parselde bulunan 7 bin 518,12 metrekarelik taşınmaz için CEYNAK 515 milyon TL ile en yüksek teklifi verdi.
Bu da yaklaşık 68 bin 503 TL/metrekare anlamına geliyor.
İki ihalenin toplamı: 25 BİN 196 METREKARE ve toplam teklif: 1 milyar 725 milyon TL
Ve bu ihalenin de kazananı CEY Holding oldu…
KEMERBURGAZ’DA ASIL SORU: 68 BİN TL/M² GERÇEK DEĞER Mİ?
Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’nın resmi Tanıtım Dokümanı, CEYNAK’ın 515 milyon TL teklif verdiği 7 bin 518 metrekarelik 329 ada 14 parselin sıradan bir tarla ya da imarsız arazi olmadığını ortaya koyuyor.
Taşınmaz, tapuda “arsa” niteliğinde ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda açık biçimde “Konut Alanı” içerisinde bulunuyor.
Daha önemlisi ÖİB’nin Nisan 2026 tarihli resmi tanıtım dokümanına göre parsel, 15 Temmuz 2023 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Kemerburgaz Bölgesi Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında:
Konut Alanı,
Ayrık Nizam,
Emsal: 0,30,
Yükseklik: 6,50 metre,
Ön bahçe çekme mesafesi: 5 metre,
Yan bahçe çekme mesafesi: 4 metre
yapılaşma koşullarına sahip.
ÖİB’NİN KENDİ BELGESİ: KONUT İMARI, EMSAL 0,30 | Nisan 2026 tarihli resmi Tanıtım Dokümanı’nda 329 ada 14 parsel için “Konut Alanı”, “Ayrık Nizam”, Emsal/KAKS 0,30 ve 6,50 metre yapı yüksekliği açık biçimde belirtiliyor.
Dolayısıyla CEYNAK’ın ödediği yaklaşık 68 bin 503 TL/metrekarelik fiyat, yalnızca “ham arazi metrekaresi” üzerinden değerlendirilmemeli. Çünkü bu taşınmazın üzerinde konut üretme hakkı bulunuyor.
7 bin 518,12 metrekarelik parselin E=0,30 yapılaşma koşulu üzerinden yapılan teorik hesap:
7.518,12 m² × 0,30 = yaklaşık 2.255,44 m² emsale dahil yapılaşma kapasitesi ortaya çıkarıyor.
Bu rakam doğrudan “2.255 metrekare satılabilir konut yapılabilir” anlamına gelmiyor. Plan notları, mimari proje, ortak alanlar, emsal harici alanlar, bodrum kullanımları, çekme mesafeleri, yeni yapılacak 18. madde uygulaması ve ruhsat koşulları nihai yapılaşma miktarını değiştirebilir. Ancak gayrimenkul ekonomisi açısından bu hesap son derece önemli. Çünkü arazi yatırımcıları yalnızca “bir metrekare toprak kaç TL?” sorusuna bakmaz.
Asıl hesaplardan biri şudur:
Bir metrekare geliştirilebilir/emsale esas inşaat alanının arsa maliyeti ne kadar?
CEYNAK’ın teklifini bu açıdan hesapladığımızda 515 milyon TL / 2.255,44 m² ≈ 228 bin 340 TL seviyesinde teorik emsal m² başına arsa maliyeti ortaya çıkıyor.
İşte Kemerburgaz ihalesinin gerçek ekonomik analizi bu noktadan başlıyor.
68 BİN TL/M² TEK BAŞINA HİÇBİR ŞEY SÖYLEMİYOR
Bir gayrimenkulün piyasa değerini yalnızca yüzölçümü belirlemez. Özellikle İstanbul gibi arazi kıtlığının yüksek olduğu bölgelerde değer üzerinde;imar fonksiyonu, emsal hakkı, yükseklik, yapılaşma biçimi, ulaşım bağlantıları, çevredeki konut fiyatları, parsel geometrisi, terk zorunlulukları, plan değişikliği potansiyeli ve geliştirilebilir toplam inşaat alanı belirleyici olur.
ÖİB’nin kendi tanıtım dokümanı da 329 ada 14 parselin konumsal avantajlarına özellikle dikkat çekiyor.
Belgede Kemerburgaz’ın Göktürk’e yakınlığı, metro bağlantısı, İstanbul Havalimanı’na yaklaşık 20 dakikalık ulaşım mesafesi, gelişen konut dokusu ve prestijli sitelerin bulunduğu bir bölge olması açık biçimde belirtiliyor.
Başka bir ifadeyle kamunun satışa çıkardığı taşınmaz:
İstanbul’da,
Göktürk–Kemerburgaz aksında,
konut imarlı,
E=0,30 yapılaşma hakkına sahip,
metro ve havalimanı bağlantısı bulunan
7 bin 518 metrekarelik bir arsa.
Dolayısıyla temel soru artık çok daha somut: “BU NİTELİKLERDEKİ BİR TAŞINMAZ İÇİN 515 MİLYON TL, YANİ 68 BİN 503 TL/M² 2026 KEMERBURGAZ KOŞULLARINDA GERÇEKTEN PİYASA DEĞERİ Mİ?”
Bunun cevabı ise yalnız CEY HOLDİNG’in verdiği tekliften çıkarılamaz.
Karşılaştırma yapılması gereken esas belge, ihale öncesinde hazırlanan bağımsız değerleme/ekspertiz raporudur.
TAM BU NOKTADA “KEMER COUNTRY DOSYASI” TARİHSEL BİR LABORATUVAR VAK’ASI OLARAK ÖNÜMÜZE ÇIKIYOR
Kemerburgaz’da toprağın değerini imar hakkının nasıl dramatik biçimde değiştirebildiğini gösteren en çarpıcı örneklerden biri, aynı bölgedeki Kemer Country–Demirören–Ziraat Bankası süreci.
Demirören Holding bağlantılı Kemer Country arazileri içinde bulunan yaklaşık 315 bin metrekarelik özel spor alanı, 2018 yılında yapılan plan değişikliğiyle önemli ölçüde yapılaşmaya açıldı.
Plan değişikliğiyle alanın:
203 bin 664 metrekaresi konut,
2 bin 838 metrekaresi sosyal-kültürel tesis,
561 metrekaresi ticaret,
84 bin 212 metrekaresi yeşil alan,
24 bin 10 metrekaresi yol
olarak ayrıldı.
Konut alanlarında ise yapılaşma koşulu yine dikkat çekici biçimde:
Emsal: 0,30
Yükseklik: 2 kat
olarak belirlendi.
Yani bir gün önce spor alanı niteliğindeki toprak, plan kararıyla yüzlerce konut üretme kapasitesine kavuştu.
Bu değişiklik, aynı taşınmazın ekonomik anlamını kökten değiştirdi.
Çünkü aynı metrekare toprak;
spor alanıyken başka,
konut imarlı olduğunda başka
bir ekonomik değere sahip.
MİLYARLARCA LİRALIK İPOTEKLER DE AYNI ARAZİLER ÜZERİNDEN KURULDU
Kemer Country dosyasını CEY HOLDİNG ihalesi açısından önemli kılan yalnız imar değişikliği değil. İmar kararları ile finansal değer arasındaki ilişki son derece çarpıcı.
2018 yılı Haziran ve Ağustos aylarında Demirören Grubu’nun söz konusu Kemer Country parsellerini ipotek göstererek Ziraat Bankası’ndan kredi kullandığı kamuoyuna yansıdı.
TBMM kayıtlarına göre 6 Ağustos 2018 tarihinde taşınmazlar üzerinde 1 milyar 118 milyon 330 bin TL+ 300 milyon dolar tutarında ipotek tesis edildi.
Sonraki süreçte ipotek tutarlarının daha da yükseltildiğine ilişkin bilgiler de TBMM tutanaklarına girdi.
Ardından imar planı değişikliğiyle spor alanlarının önemli bir bölümü konut ve diğer yapılaşma fonksiyonlarına dönüştürüldü.
Dolayısıyla Kemer Country vakasında aynı anda üç unsur yan yana geldi:
ARAZİ
↓
FİNANSAL TEMİNAT
↓
İMAR HAKKI
↓
GAYRİMENKUL GELİŞTİRME DEĞERİ
Bu zincir, Kemerburgaz’daki herhangi bir taşınmazın “metrekare fiyatına” bakarken neden yalnız yüzölçümünün yeterli olmadığını açık biçimde gösteriyor.
SONRA PLAN İPTAL EDİLDİ, AYNI ARAZİNİN EKONOMİK HİKÂYESİ DEĞİŞTİ
Kemer Country sakinlerinin açtığı davalarda imar kararlarının hukuka uygunluğu tartışma konusu oldu.Yargı sürecinin ardından ilgili plan kararları yürürlükten kalkınca İstanbul Büyükşehir Belediyesi bölgeyi önceki plan koşullarına döndürmek üzere çalışma başlattı.
İBB Meclisi de 2020 yılında spor alanlarını yapılaşmaya açan düzenlemelerin devamını sağlamaya yönelik talebi kabul etmedi.
Bu değişiklik yalnız hukuki bir plan kararı değildi.
Gayrimenkulün ekonomik değer üretme kapasitesini de doğrudan etkiliyordu.
Konut üretme hakkı bulunan bir araziyle, yeniden spor alanı niteliğine dönen bir arazinin geliştirme değeri aynı olamaz.
Kemer Country dosyasının CEY HOLDİNG ihalesine verdiği ders tam da burada yatıyor: “KEMERBURGAZ’DA ARAZİ DEĞERİNİN ANAHTARI İMAR HAKKIDIR.”
ZİRAAT BANKASI’NIN 21 TAŞINMAZA BİÇTİĞİ TOPLAM MUHAMMEN BEDEL: 366 MİLYON DOLAR
Demirören Grubu’nun kredi borçlarının ödenmemesinin ardından Kemer Country bağlantılı taşınmazlar Ziraat Bankası’na geçti.
Banka 2020 yılında elindeki toplam 21 taşınmazı e-ihale yöntemiyle satışa çıkardı.
Satış ilanlarında taşınmazların toplam muhammen bedeli yaklaşık 366 MİLYON DOLAR olarak duyuruldu.
Bu rakam gerçekleşmiş satış bedeli değildi.
Kemer Country sakinlerinin itirazlarının ardından satış ilanları kaldırıldı ve işlem sonuçlanmadı.Dolayısıyla 366 milyon dolar, taşınmazların “kesin piyasa değeri” olarak kullanılamaz.Ancak aynı Kemerburgaz–Göktürk coğrafyasında kamu bankasının satış sürecinde yüz milyonlarca dolarlık bir taşınmaz portföyü değerlemesi yapılmış olması, bölgedeki arazi ve imar hakkı ekonomisinin büyüklüğünü göstermesi bakımından önem taşıyor.
Ve aynı zamanda bizi CEY HOLDİNG ihalesinde sorulması gereken asıl soruya getiriyor:
Özelleştirme İdaresi CEYNAK’ın aldığı parsellerin değerini ihale öncesinde kaç TL olarak hesapladı?
ÖİB’NİN KENDİ BELGESİ BİZE İMAR HAKKINI SÖYLÜYOR, AMA DEĞERLEME BEDELİNİ SÖYLEMİYOR
Nisan 2026 tarihli ÖİB Tanıtım Dokümanı son derece ayrıntılı.
Belgede:
parsel büyüklüğü,
tapu niteliği,
maliki,
takyidatlar,
1/5000 plan fonksiyonu,
1/1000 imar koşulları,
emsal,
yükseklik,
çekme mesafeleri,
parselin ulaşım özellikleri,
çevrenin gelişim durumu
yer alıyor.
Fakat kamuoyunun bilmesi gereken en kritik rakamlardan biri belgede yok “TAŞINMAZIN İHALE ÖNCESİ BAĞIMSIZ EKSPERTİZ DEĞERİ KAÇ TL?”
CEY HOLDİNG şirketi CEYNAK’ın 515 milyon TL teklif verdiğini biliyoruz.
Ama bu fiyatın;
ÖİB’nin ekspertiz değerinin altında mı,
üzerinde mi,
yoksa neredeyse aynı seviyede mi
olduğunu bilmiyoruz.
Tam da bu nedenle Özelleştirme İdaresi’nin kamuoyuna açıklaması gereken temel belge bağımsız değerleme raporudur. Ancak CEY HOLDİNG’in bundan önceki özelleştirmelerinde olduğu gibi bu kez de ÖİB bu var olduğuı ifade edilen bağımsız değerleme raporlarını kamuoyuna şeffaf ve resmi olarak açıklamıyor.
ÜSTELİK PARSELİN BİR DE 18. MADDE RİSKİ VAR
Dosyanın sağlıklı olması için CEYNAK lehine fiyatı aşağı çekebilecek riskleri de göz ardı etmemek gerekiyor. Ve HABER ALTERNATİF bu riskleri de araştırdı.
ÖİB’nin resmi tanıtım dokümanı, taşınmazın bulunduğu bölgede 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yeni bir arazi ve arsa düzenlemesi yapılmasının planlandığını belirtiyor.
Mevcut uygulamanın kesinleşmediği, yeni uygulamayla parsel formunda ve yüzölçümünde sınırlı değişiklik oluşabileceği ifade ediliyor.
ÖİB bu durumu açık biçimde “belirsizlik ve risk unsuru” olarak tanımlıyor.
Bu nedenle adil değerleme yapılırken yalnız parselin konut imarlı ve E=0,30 olması değil, bu hukuki/planlama riski de hesaba katılmalı. Ancak bu risk, şu temel gerçeği değiştirmiyor: CEY HOLDİNG ve “Amiral Gemisi Şirketi” olan CEYNAK’ın aldığı taşınmaz imarsız arazi değil, konut imarlı bir geliştirme arsasıdır.
PEKİ 343 ADA’DAKİ BEŞ PARSEL?
CEY HOLDİNG’in son özelleştirme ile satın aldığı Kemerburgaz’daki ikinci ve daha büyük paket: 343 ada 15, 16, 17, 23 ve 24 parsellerden oluşuyor.
Toplam 17 bin 678,20 metrekare.
CEY HOLDİNG adına ihaleye katılan CEYNAK’ın en yüksek teklifi 1 MİLYAR 210 MİLYON TL.Yaklaşık 68 bin 446 TL/metrekare.
CEYNAK’ın 329 ada 14 için verdiği 68 bin 503 TL/m² ile neredeyse birebir aynı.
İki ayrı taşınmaz grubunda ortaya çıkan metrekare fiyatları arasındaki fark yalnızca yaklaşık 57 TL.
Bu dikkat çekici paralellik de ayrı bir soruyu beraberinde getiriyor:
Farklı ada ve parsellerden oluşan iki gayrimenkul grubunun imar fonksiyonları, geliştirilebilir alanları ve fiziksel özellikleri farklıysa, iki ihalede metrekare fiyatının neredeyse aynı noktada oluşmasının ekonomik gerekçesi nedir?
343 ada grubunun ayrıntılı ÖİB tanıtım/değerleme belgesi kamuya açık biçimde elde edildiğinde bu sorunun cevabı çok daha net verilebilir.
Şimdilik 329/14 için E=0,30 konut imarı resmi ÖİB belgesiyle kesin.
343 ada grubunda ise aynı imar koşullarına ilişkin sektör verileri bulunmasına rağmen, HABER ALTERNATİF olarak bu bilgiyi resmi plan/tanıtım dokümanıyla teyit etmeden kesin veri olarak kullanmıyoruz.
KEMER COUNTRY’DEN CEYNAK’A DEĞİŞMEYEN SORU
2018’de Kemer Country’de tartışma şuydu:”Spor alanına konut imarı verilirse arazi ne kadar değer kazanır?”
2020’de soru değişti: “Konut hakkı ortadan kalkarsa aynı arazilerin değeri ne olur?”
2026’da CEYNAK ihalesiyle Kemerburgaz’da aynı temel mesele yeniden karşımızda: “KONUT İMARLI KAMU ARAZİSİNİN GERÇEK EKONOMİK DEĞERİ NE?”
HABER ALTERNATİF’in ulaştığı resmi belge artık bize en azından bir parçanın cevabını veriyor.
CEY HOLDİNG’in CEYNAK şirketi ile 515 milyon TL teklif verdiği 329 ada 14;
7.518 m² büyüklüğünde,
Konut Alanı fonksiyonunda,
E=0,30 yapılaşma hakkına sahip,
6,50 metre yüksekliği bulunan,
ayrık nizam yapılaşabilir
bir kamu taşınmazıydı.
CEYNAK’ın ödediği bedel:
515 milyon TL.
Metrekare:
≈68.503 TL.
Teorik emsale esas alan:
≈2.255 m².
Teorik emsal m² başına arazi maliyeti:
≈228 bin TL.
Artık eksik kalan kritik veri “ÖİB’NİN BAĞIMSIZ DEĞERLEME RAPORUNDA BU PARSELE KAÇ TL DEĞER BİÇİLDİĞİ”
Ve aynı soru 1 milyar 210 milyon TL’ye CEYNAK’a satışı onaylanan 343 ada 15, 16, 17, 23 ve 24 parseller için de geçerli.
Bu iki ekspertiz rakamı açıklandığında tartışma siyasi iddia ya da piyasa tahmininden çıkacaktır.
Matematik son derece basit hale gelecektir:
Ekspertiz değeri
– CEYNAK satış bedeli
= kamunun varlığının satış fiyatıyla değerleme arasındaki fark.
O zaman 68 bin TL/metrekarenin ucuz mu, piyasa koşullarına uygun mu, yoksa pahalı mı olduğu belgeler üzerinden söylenebilir.
Şimdilik kesin olarak bildiğimiz ise şu: “CEYNAK KEMERBURGAZ’DA İMARSIZ TOPRAK DEĞİL, GELİŞTİRME HAKKI BULUNAN RANT ARTIŞINA ÇOK MÜSAİT KONUT İMARLI KAMU ARAZİSİ SATIN ALDI.”
Ve Kemer Country’nin yakın geçmişi, aynı bölgede bu imar hakkının arazi değerinin belirlenmesinde ne kadar kritik olduğunu zaten göstermiş durumda.
18 YILLIK TABLO: TEK TEK İHALELER Mİ, BİR BÜYÜME MODELİ Mİ?
CEY Holding’in 2008–2026 dönemine tek tek bakıldığında her işlem kendi ihalesinin sonucu gibi görülebilir.
Fakat kronoloji yan yana getirildiğinde başka bir görüntü ortaya çıkıyor:
Samsun Limanı → Mersin Serbest Bölgesi → Tekirdağ Limanı → Taşucu Limanı ve 714 bin m² sanayi arazisi → Denizli Serbest Bölgesi → Kemerburgaz kamu taşınmazları.
Bu zincir yaklaşık 18 yılda meydana geldi. Üstelik limanların özelleştirme sonrası kapasiteleri büyütüldü, yeni yatırımlar yapıldı ve CEY’in lojistik ağı genişledi.Dolayısıyla kamu açısından yalnız başlangıç ihale bedellerini konuşmak yeterli değil.
HABER ALTERNATİF olarak bu özel araşturma dosyamızda sorduğumuz asli soru şu:
Kamudan hangi varlık hangi değerleme üzerinden çıktı; CEY HOLDİNG ne ödedi; hangi mülkiyet ve işletme haklarını kazandı; daha sonra hangi izin, teşvik ve kapasite artışlarından yararlandı ve bu varlıkların bugünkü ekonomik değeri ne oldu?
TAŞUCU LİMANI ÖZELLEŞTİRMESİ BU SORUNUN SEMBOLÜ
Taşucu Limanı Özelleştirmesi de işte tam olarak bu sebeplerle bu araştırma dosyamızın en önemli akslarından birisini oluşturuyor. Çünkü 684 milyon TL karşılığında CEY HOLDİNG’e geçen ekonomik paket içerisinde 40 yıllık stratejik liman işletme hakkı,714.200 metrekare sanayi imarlı taşınmazın mülkiyeti, taşınmaz üzerindeki yapı ve tesisler bulunuyor.
CEY HOLDİNG daha sonra buraya ciddi yatırım yaptı ve Taşucu’nu çok daha büyük bir liman-lojistik sistemine dönüştürmeye başladı.
Ancak buradaki tartışma CEY HOLDİNG’in yatırım yapıp yapmadığı değil zira yapılan özelleştirme sonrasında limana yatırım yaptığı şirketin kendi açıklamalarından da anlaşılıyor.
Cevaplanması gereken ve “Kamu yararını ilgilendiren” soru ise çok daha başka ve çok daha kritik gereken soru başka: “DEVLET BU VARLIĞI DEVRETTİĞİ GÜN NE KADARLIK BİR EKONOMİK DEĞERİ DEVREDİYORDU?” ve “684 MİLYON TL BU DEĞERİN NE KADARINA KARŞILIK GELİYORDU?”
SONUÇ: 18 YILDA KAMU VARLIKLARINDAN DEV BİR LOJİSTİK AĞA
CEY Holding bugün Türkiye’nin önemli liman, lojistik ve serbest bölge işletmecilerinden biri hatta küresel piyasalara açılan stratejik bir “Kapı” görevini gören pek çok liman-serbest bölge işletmesi elinde olduğu için stratejik olarak da son derece değerini artırmış durumda. Ve CEY HOLDİNG bu ölçeğe yalnız öz kaynakla yapılan sıfırdan yatırımlarla gelmedi. Hatta bundan 18 yıl önce şirketin kendi alanında sadece orta ölçekli, mütevazı sayılabilecek bir şirket olduğunu söylemek de gayet mümkün…
Ancak şirket tarihinin kritik sıçrama noktalarının önemli bir bölümünde 2008 yılında başlayan kamunun özelleştirdiği stratejik varlıklar bulunuyor.
Samsun’da liman işletme hakkı.
Mersin’de serbest bölge hissesi.
Tekirdağ’da liman.
Mersin Taşucu’nda limanla birlikte yüz binlerce metrekarelik sanayi arazisi.
Denizli’de serbest bölge işletmeciliği.
Ve 2026’da İstanbul Kemerburgaz’daki kamu taşınmazları.