İsim isim açıklıyoruz… Yabancılara vatandaşlık çetesi-3

Eray Çelebi yazdı…

Bu köşede ‘yabancılara vatandaşlık çetesi’ni anlatan iki yazı yazıldı.

İlk yazıda, ‘çete’nin genel işleyişi, ikinci yazıda ilgili kurumlardan gelen yanıtlara yer verildi. Artık isim isim konuşma zamanı…

*****

VATANDAŞLIK PAZARLIĞI

Üçüncü yazıya başlamadan önce ilk iki yazının kısa özetini yapıyorum:

Emlakçı, yabancı bir ülke vatandaşı ve alınacak konutun değerini belirleyecek gayrimenkul değerleme (ekspertiz) firması arasında ‘vatandaşlık’ pazarlığı yapılıyor. Bu pazarlık sonucunda konut fiyatları yüksek bedelden gösteriliyor.

Konut değerleri, bazı değerleme firmaları tarafından yabancının vatandaşlık alması için asgari sınır olan 400 bin dolara kadar çıkartılıyor.

Söz konusu değerleme firmalarının hileli satışlarını denetleme ve gerektiğinde ceza vermekle yükümlü kurum ise Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği(TDUB).

Peki TDUB kaç firmaya ceza verdi? Hileli satışları hangi firmalar yaptı?

*********

CEZALAR NEDEN YAYIMLANMIYOR?

Önceki yazılarda ısrarla bu soruya yanıt aramıştım.

Zira TDUB’un yönetmeliğine göre cezaların şeffaflık gereği TDUB’a bağlı ‘Disiplin Komitesi’ tarafından yayımlanması gerekiyor.

Ancak kamuoyuna ilan edilen son cezanın tarihi 15 Mart 2021. Bu durumda üç ihtimal var:

Ya TDUB yönetmeliğini değiştirdi ya da yönetmelik delinerek verilen cezalar yayımlanmıyor.

TDUB’un geçen hafta Veryansın Tv’ye gönderdiği yanıta göre ise ‘2023 yılında 16 tüzel 46 gerçek kişiye cezai işlem’ uygulandı.

Açıklamayı doğru kabul edersek artık ‘şeffaflık’ terk edildi. Yönetmelik dikkate alınmıyor.

Son ihtimal, ceza verilen bütün dosyalar, cezaların onama adresi olan Sermaye Piyasası Kurulu’nda (SPK) bekletiliyor.

Sedat Peker’in ‘rüşvet ve yolsuzluk’ iddialarında ismi geçenlerden eski SPK Başkanı Ali Fuat Taşkesenlioğlu döneminde yükselen SPK Başkan Yardımcısı Uğur Yaylaönü bu noktada kilit bir isim. Çünkü, Yaylaönü aynı zamanda vatandaşlığa konu olacak hileli satışları tespitle görevli Gayrimenkul Bilgi Merkezi(GABİM) Başkanı.

Her 3 durumda da dosyalar raflarda… Ama neden?

Benim bir yorumum var. Acaba, bazı firmaların ismi gizlenmek mi isteniyor?

Madem öyle, isim isim açıklıyoruz.

*****

TAŞLIK ARAZİYE 150 MİLYONLUK FİYAT BİÇTİLER!

Yer: Kırıkkale’nin Keskin ilçesine bağlı Yenimahalle mahallesi.

Aşağıdaki uydu görüntüsüne lütfen dikkatli bakın. İmara açılmamış, taşlık yapısıyla inşaat için çok maliyetli bir zemin görüyorsunuz. Yaklaşık 60 dönüme yakın bu parselin ıslah edilmesi için ciddi harcama yapılması gerekiyor. Ayrıca bu parselin üzerinde yüksek gerilim hatları mevcut. Bu hatların yakınına yapılaşma yapamazsınız, yani ölü alan. Dolayısıyla arazinin bir bölümü zaten kullanılamıyor.

İşte bu araziye 16 Eylül 2022 tarihinde tam 150 milyon lira fiyat çekiliyor!

Arazinin bugünkü güncel değeri yaklaşık 10 milyon lira.

1,5 yıl öncesine, söz konusu tarihe gidersek, en fazla 5 milyon lira edecek bir parselin fiyatı tam 30 katı kadar şişiriliyor!

Hedef, hayal edemeyeceğiniz paraları kazanmak için daha çok yabancıya vatandaşlık satmak. Her bir yabancı 400 bin dolar karşılığında Türk vatandaşlığı aldığına göre dönemin güncel kurunda yaklaşık 30 yabancıya bu sayede vatandaşlık verilmesi planlanıyor.

DOSYA TAPU’NUN RADARINDA

Ama evdeki hesap çarşıya uymuyor.

Hayatın olağan akışına aykırı belirlenen 150 milyonluk fiyat, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün(TKGM) radarına giriyor.

TKGM, hileli satışı TDUB’a gönderiyor. Konu önce TDUB’un ‘Değerlendirme Komitesi’ne intikal ediyor.

Yapılan inceleme sonucunda dosya, cezayı verecek organ olan TDUB’a bağlı ‘Disiplin Komitesi’ne gidiyor.

HİLELİ SATIŞ YAPAN FİRMA TDUB YÖNETİMİNDE!

Gidiş o gidiş…

Disiplin Komitesi’nden 1,5 yıldır ses seda yok (Burada asıl sorumlunun Yönetim Kurulu olduğunu belirtmekte fayda var, komite kararları Yönetim Kurulu tarafından onaylanıyor.)

Bu dosyaya ne oldu bilmiyoruz.

Ama bildiğimiz bir şey var; 150 milyonluk bu fiyatı belirleyen değerleme firması -dosya Disiplin Komitesi’nde beklerken- cezayı vermekle yükümlü olan TDUB’un yönetim kuruluna seçiliyor!

Artık ismi verebiliriz:

‘Başkent Taşınmaz Değerleme Anonim Şirketi’nden bahsediyoruz.

İki ortağı var; Olcay Usta ve İrfan Öztürk.

Bu yıl içinde ortaklıktan ayrılan bir ismin bağlantıları ise dikkat çekiyor.

İsmi Gökay Dağlı. Sosyal medya hesaplarından yaptığı paylaşımda MHP’ye yakınlığıyla dikkat çekiyor. Şimdi kulislerde farklı bir değerleme firması üzerinden faaliyetlerine devam edeceği konuşuluyor. Dikkatinizi çekiyorum, ‘hileli satış’ soruşturmasının sonucu beklenirken…

150 milyonluk mülkü yabancıya satmaya çalışan kişinin ismini de veriyoruz: ASM Evşen Danışmanlık Firması. Firmanın sahibi Asuman Evşen, hem mülkün sahibi hem de emlakçı.

*****

DOSYAYA NE OLDU?

TDUB’un artık yanıtlaması gereken yeni sorular var:

Başkent Değerleme Firması’nın dosyası Disiplin Komitesi’nde değerlendirildi mi?

Ceza verildi mi? Verildiyse içeriği nedir, neden açıklanmadı? Verilmediyse bekletilmesinin amacı nedir?

Kamuoyuna açıklama borçlusunuz!

*****

335 m2’LİK MÜLKE 100 MİLYONLUK FİYAT!

Bir başka dosyayla devam edelim.

Ankara’nın Polatlı ilçesi İstiklal Mahallesi’nde bulunan bir AVM içindeki 335 m2’lik dükkana Elma Değerleme ve Mavi Değerleme Anonim Şirketleri tarafından yüksek fiyatla değerleme raporu tutuluyor.

(YAZAR NOTU: AVM içindeki söz konusu dükkanının m2 hesabında yapılan hatayı düzeltiyorum. Alan 335 m2 değil 879 m2.  Ancak bu, fiyat değerlemesindeki sorunları ortadan kaldırmıyor. İlgililer için yazının sonunda hem Mavi Değerleme Şirketi’nin 23 Kasım 2023 tarihinde Veryansın Tv’ye yaptığı açıklamayı hem de şirkete sorduğumuz yeni soruları yazıyorum.)

Tutmayan, borç içinde yüzen bir AVM projesindeki bağımsız bölüme, 2022’nin eylül ayında ‘Elma’ 119 milyon, ‘Mavi’ 110 milyon değer biçiyor!

Piyasa değeri yaklaşık 15 milyon olan bu dükkan da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) radarına giriyor.

Aynı süreç işliyor ve konu son olarak TDUB’un Disiplin Komitesi’ne havale ediliyor. Komite ne karar verdi, yine bilmiyoruz.

Elma’nın sicili ise kabarık. Hileli satış yaptığı gerekçesiyle 5 Ekim 2020 tarihinde 6 ay üyelikten men cezası veriliyor.

Bu şirketin başkanı Ahmet Serdar Elmalı. Kendisi başka bir suçtan hüküm giyip bir dönem cezaevinde kalıyor.

*****

Yazının sonunda TDUB’a küçük bir tavsiye; bence yönetmeliğine uyup şeffaflık gereği ceza verilen firmaları açıklamalılar.

Çünkü, gerçeklerin bir gün ortaya çıkmak gibi kötü bir huyu var!

***

MAVİ DEĞERLEME ŞİRKETİ’NİN AÇIKLAMASI

Mavi Değerleme Firması’nın Veryansın Tv’ye 23 Kasım 2023 tarihinde gönderdiği açıklama:

“Sayın Eray Çelebi; “İsim isim açıklıyoruz Yabancılara Vatandaşlık Çetesi – 3″ başlıklı 16 Kasım 2023 tarihli köşe yazınızda özetle Ankara’nın Polatlı ilçesi, İstiklal Mahallesinde bulunan bir AVM içindeki 335 m² alanlı dükkana piyasa değeri 15.000.000-TL iken Mavi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından 110.000.000-TL değer biçildiği belirtilmiştir. Konuya ilişkin şirketimizle hiçbir irtibat kurulmadan nereden ve nasıl temin edildiğini bilmediğimiz yanlış ve eksik bilgilerin düzeltilmesi için bu yazı yazılmıştır. Yazınızdan belirtilen fastfood katı olarak ayrılan AVM\’nin 3. katında yer alan tapu sicilinde kayıtlı projesine göre 94 bağımsız bölüm numaralı dükkanın değerlemesi için şirketimize intikali ve sonrasında süreci kısaca okuyucularınızın doğru haber alması çerçevesinde kamu hizmeti yürüten şirketimiz bir görev olarak görmektedir. 1- Gayrimenkul Bilgi Merkezi (GABİM) sisteminde talepler iki türlü firmalara gönderilmektedir. Bunların birincisi mal sahibinin doğrudan değerleme firmasını seçmesidir. Diğeri ise oluşturulan algoritmaya göre rastgele herhangi bir firmaya talebin ulaşması şeklindedir. Mal sahibinin tercihine binaen bu taşınmazın değerleme işlemi için şirketimiz seçilmemiş olup GABİM sistemi üzerinden oluşturulan algoritmaya göre talep şirketimize gelmiştir. 2- Yazınızda belirtildiği gibi 94 nolu dükkanın tapuda kayıtlı projesine göre alanı 335 m2 olmayıp 879,49 m² alanlı olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca tapu kat planı üzerinde yapılan kontrolde bu alanın yaklaşık olarak doğru olduğu belirlenmiştir. 3- Yine yazınızda belirtildiği gibi 94 nolu dükkan AVM\’nin iş yapmayan bölümünde değil yemek bölümünde olması nedeniyle hareketliliğin en çok olduğu bölümündedir. 4- Bilindiği gibi AVM özelinde bu ve benzer dükkanların en önemli parçası kapalı alanları dışındaki kullanımına AVM yönetimince tahsil edilen açık alanlardır. 5- 94 bağımsız bölüm numaralı dükkanın tapuda kayıtlı projesindeki konumu ve büyüklüğü ile mevcut durumu uyuşmamaktadır. Şirketimizce AVM yönetimi tarafından verilen kat planına ve 94 nolu dükkanın kullandığı açık alanlar dikkate alınarak değerleme yapılmıştır. İlgili talep GABİM üzerinden algoritma ile gelen, mal sahibi ve diğer değerleme firmaları ile herhangi bir irtibat kurulmadan tarafımızca yapılan münferit bir işlemdir. Bu nedenle yazınızda belirtildiği şekilde söz konusu taşınmaza bilerek yüksek değer verilmesi gibi bir durum kesinlikle söz konusu değildir. SPK lisanslı olarak 2011 yılından beri kamu lehine sektöre hizmetler veren ve vermeye devam eden şirketimiz açısından bu haber üzüntüyle karşılanmıştır. Mavi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. olarak, mesleğe, meslek etiğine ve kamu çıkarlarına oldukça önem veren bir kurumuz. Ayrıca mal sahibi tercihine göre iş dağılımı yapılmasının tartışmalara açık olacağı, algoritma ile iş dağılımının yapılması durumunun daha hakkaniyetli ve doğru bir yöntem olacağı düşünülmektedir. Tarafınızca yapılan haberin içeriğinde bulunan yanlış bilgiler kurumumuzun değerleme sektöründeki saygınlığına gölge düşüreceği için yukarıda verilen bilgiler dikkate alınarak haberin düzeltilmesini rica ediyor, olası hukuki problemler için de hakkımızı saklı tutuyoruz. Bilgilerinize sunulur.”

Saygılarımızla, Mavi Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

YANIT

Mavi Değerleme Şirketi, 23 Kasım’da gönderdiği açıklamada yazıda belirtilen AVM içindeki dükkanın alanının 335 m2 değil, 879 m2 olduğunu belirtiyor. Hatayı düzeltiyoruz. Ancak bu, söz konusu dükkanın fiyat değerlemesindeki sorunları ortadan kaldırmıyor.

Bunları tek tek sıralıyoruz:

1.Söz konusu dükkanın sahibi AVM içinde ortak kullanılan bir alanı AVM yönetiminden kiralıyor. Mavi ve Elma şirketi de söz konusu kiralanan alanı, fiyat değerlemesinde dükkan sahibinin mülkiyet alanı gibi gösteriyor. Böylece 879m2 üzerinden değil 2 bin 60 m2 üzerinden fiyat tespiti yapılıyor. Yani Mavi’nin yanıtı da doğru değil. Fiyatın şişmesinin nedeni de bu zaten. Hesap, 2 bin 60 m2’ye göre oluşturuluyor.

2.Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı’nın ‘2021/6’ nolu genelgesinde yasal ve mevcut alanın ayrımının yapılması gerektiği vurgulanıyor. Yine aynı genelgede değerleme raporunda mimari projenin yayınlanması şart koşuluyor. Ancak Mavi şirketinin söz konusu değerleme raporunda bu ayrımı yapmadığı, mevcut ve yasal alanın yerlerini mimari projede göstermediği görülüyor.

MAVİ DEĞERLEME’NİN YENİ AÇIKLAMASI

Sayın Eray Çelebi;

“Öncelikle ilgili talep algoritma ile tarafımıza geldiğinden talebin ima edildiği şekilde “anlaşmalı” bir iş olup olmadığı konusunun uzmanımız tarafından bilinmesi takdir edersiniz ki mümkün değildir. 23.11.2023 tarihli cevabi yazımızda belirtildiği gibi proje ile mahal arasında farkı tespit eden uzmanımız AVM yönetimi ile görüşmüştür. Görüşme sonrası uzmana AVM yönetimi tarafından kat planının son hali verilmiştir. Uzmanımızın tapudaki mimari projenin güncel olmadığı kanaatine varması nedeniyle mahallinde görülen alanlar üzerinden yasal ve mevcut değer takdir etmiştir. İlgili durumun hatalı bir seçim olduğu aşikardır. Biz her ne kadar hatanın bilmeden yapıldığını bilsekte bu hatanın bilerek ya da bilmeyerek yapıldığının kesin olarak kanıtlanması takdir edersiniz ki mümkün değildir. Uzmanın yasal ve mevcut alanlar ile ilgili bir sıkıntı görmemiş olması nedeniyle ilgili konuların tam olarak belirtilmemesi sonucu kontrol aşamasından sonra rapor onaya gönderilmiştir. GABİM’in uyarısı ile tarafımızca raporun tekrar revizesi talep edilmiş ancak raporun iptal edildiği bildirilmiştir.

Talepte proje olmaması konusuna gelirsek o dönem projeye aykırı imalat yok ise mimari projelerin resimler bölümüne eklenmemesi durumu mevcut idi. Raporda sehven yasal ve mevcut alan aynı kabul edildiğinden ilgili proje rapora eklenmemiştir. Örnek olması açısından şuan ki işleyişte de ruhsat, iskan, imar belgesi gibi belgeleri de halen rapora eklememekteyiz. İlerde ruhsat iptali gibi bir durum olduğunda rapora neden ruhsat eklenmemiş gibi sorularda olacaktır. Mimari projelerin projeye aykırı olsun olmasın rapora eklenmesi hususu düzenlediğimiz rapor tarihinden sonra olan ya da tarafımızca o dönemden sonra tespit edilen bir durumdur.

Sonuç olarak raporda yasal ve mevcut alan ayrımı yapılmadığı tespiti doğrudur. Ancak bu tarafımızca sehven yapılmış kaba bir hatadır. Yukarıda belirtildiği üzere bu hata ile ilgili revize talebimiz olmuş ancak GABİM tarafından raporun iptali uygun görülmüştür.

Yine 23.11.2023 tarihli yazımız eklenerek güncellenen 16.11.2023 tarihli yazınızın devamı niteliğindeki “SPK’dan yanıt ve Sırça Köşk… Yabancılara Vatandaşlık Çetesi 4” başlıklı 20.11.2023 tarihli köşe yazınızda şirketimizin ismi bu kerre “Çürük Elmalar” başlıklı bölümde GABİM üzerinden gelen ve tarafımızca yapılan tüm değerleme işlemlerinin hatalı ve sorunlu olduğu gibi bir izlenim yaratmaktadır. Bu nedenle konuya ilişkin cevabi yazılarımızın okurlarınızın doğru bilgilendirilmesi çerçevesinde ilgili köşe yazılarına eklenmesini önemle rica ediyoruz.

Bilgilerinize sunulur.

Saygılarımızla,”

Mavi Gayrimenkul Değerleme A.Ş.