‘Vatandaşlık’ satışında köklü değişiklik

Eray Çelebi yazdı…

Yabancıların konut edinerek Türk vatandaşlığı alma programında köklü bir değişiklik yapıldı. Detayları anlatacağım ama önce kısa bir hatırlatma.

2 hafta önce yazdığım yazıda, hükümetin vatandaşlık konulu konut alımlarında fiyat belirleme sürecini denetleyen GABİM’i (Gayrimenkul Bilgi Merkezi) kapatmaya dönük hazırlıklarını gündeme getirmiştim.

Konutlara yüksek değer biçen değerleme firmalarının raporunu engelleyen, söz konusu firmalara durdurma ve yavaşlatma gibi cezai yaptırımlarda bulunan GABİM’in kapatılmasının tehlikeli olduğunu anlatmıştım.

Kapatıldığı takdirde yerine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yetkili kılınması gerektiğini, yani devletin vatandaşlık alımı sürecine müdahil olması gerektiğini söylemiştim.

Eğer bu yönde adım atılmazsa, denetimsiz bir fiyat belirleme sürecinin yabancıya konut satışının yoğunlaştığı bölgelerde astronomik fiyat artışlarını olağan hale getireceğini, satışın en çok yapıldığı İstanbul Antalya gibi kentlerde gettolaşmanın kaçınılmaz olacağını vurgulamıştım.

VATANDAŞLIK KONULU DEĞERLEME TEK FİRMADA

Nasıl bir değişiklik yapılacağı merakla beklenirken, yeni düzenlemeyi, 1 Mart 2024 tarihinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı’nın genelgesiyle öğrendik.

Genelgeye göre yabancıya konut satışında, konutları SPK lisanslı değerleme firmaları değerlemeye devam edecek.

Ancak Türk vatandaşlığına konu olan değerleme raporlarını tek bir firma yapabilecek; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı TOKİ’nin (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) iştiraki olan GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme Anonim Şirketi.

GEDAŞ’ın ortaklık yapısı şöyle:

TOKİ yüzde 49, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı Türkiye Çevre Koruma Vakfı (TUÇEV) yüzde 20, Ziraat ve Halk Bankası Mensupları Emekli ve Yardım Sandığı Vakfı (TZH Vakfı) yüzde 10.

TOKİ’den sonra en büyük yüzde ise yüzde 21 ile ‘Abdullah İyilik’ isimli kişiye ait.

Anlayacağınız ‘Türk vatandaşlığı’ alımı sürecinde artık tüm değerleme raporlarını devletin bir iştiraki olan GEDAŞ yapacak.

YANITI OLMAYAN SORU: DENETİMİ KİM YAPACAK?

Peki GEDAŞ’ı kim denetleyecek?

Bu konuda genelgede açık bir hükmün olmadığını söyleyelim.

11 sayfadan oluşan genelgede şu ifade ise dikkat çekiyor:

“TKGM’nin (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)  düzenlenen  değerleme  raporlarındaki  sorumluluğu,  verilen  bilgi  ve  veriler  ile taşınmaza  takdir  edilen  değerlerin  (Piyasa  Değeri  ve  Yasal  Kullanıma  Esas  Piyasa  Değeri) şekli incelemesi ile sınırlıdır.”

‘Şekli inceleme’ GEDAŞ’ta çalışan değerleme uzmanlarının raporlarındaki maddi hataları kapsıyor gibi. Yani fiyatın yüksek ya da düşük olması dışındaki mevzuatla ilgili.

‘Gibi’ diyorum çünkü açık değil.

Ancak güvenilir kaynaklardan aldığım bilgiye göre, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün ‘hayatın olağan akışını aykırı, gerçek dışı, ciddi manipülasyonların olduğu’ raporlara müdahale hakkı genelgede dile getirilmese de var.

Açıkçası ben bu bilgiye şerh koymak zorundayım, zira genelgede açık bir hüküm yok, bu bana göre yeni düzenlemenin eksik, kusurlu yanı.

Peki, yüksek fiyat biçen değerleme raporu yazan değerleme uzmanlarına kim müdahale edecek? Kim caydırıcı olacak? TKGM değilse kim?

Bu soruya dediğim gibi net bir yanıt vermek zor ancak bu noktada size kulislerde tartışılan konuyu aktarayım. Bu, biraz da ‘GABİM’e ne oldu?’ sorusuyla da ilgili.

Yeni genelgede GABİM’in ismi geçmiyor. Yani artık GABİM’in manipülasyon içeren raporları engelleme gibi bir görevi yok.

Ancak GEDAŞ uzmanlarının yazacağı değerleme raporları GABİM tarafından yönetilen ‘TADEBİS’ (Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi) denilen sistem üzerinden yazılmaya devam edilecek.

Bu şu demek; GABİM eskiden olduğu gibi yüksek değerli raporlara müdahale edemeyecek, ancak gerçek dışı raporları yine tespit edebilecek.

Peki tespit etti, ya sonra…?

Bu noktada söz konusu raporu imzalayan değerleme uzmanlarına yönelik rapor yazamama gibi bazı cezai yaptırımlar üzerinde çalışıldığına dönük iddialar konuşuluyor.  Yani artık vatandaşlık konulu raporlara imza atan değerleme firmalarına değil, vatandaşlık konulu raporlara imza atan GEDAŞ uzmanlarına bazı yaptırımlar gündeme gelebilir. Süreç nereye evrilecek, göreceğiz.

***

BARONLAR HEDEFİNE ULAŞABİLDİ Mİ?

Son yazıda GABİM’in kapatılacağını açıklayan Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki’nin konuşmasındaki önemli bir cümleye dikkat çekmiştim;

“İstanbul’da gayrimenkul işinde olan büyük firmalarımız da zorluklardan dolayı son günlerde neredeyse satış yapamaz hale geldiklerini söylüyorlar.”

Özhaseki’nin kastettiği ‘büyük firmalar’ Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER), Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) ve Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği’ydi. (GYODER) Yani konut baronları.

Bahsettiğim 3 dernek, çoğunlukla kendi konutunun değerini şişirerek yabancıya vatandaşlık satmak isteyen konut satıcıları ve obur müteahhitlerden oluşuyor.

İşte bu baronların kazan kaldırdığını, denetimsiz bir fiyat belirleme sürecinden yana olduğunu (Bu yüzden GABİM’i kapatmak istiyorlardı), istedikleri gibi at koşturacakları bir sektör arzuladıklarını dile getirmiştim.

Yeni düzenleme istedikleri gibi mi oldu?

Aslında pek değil.

Hedefledikleri gibi GABİM kapatıldı, ancak at koşturacakları, yani devletin müdahale etmeyeceği, fiyatların serbest belirlendiği bir düzenleme gelmedi. Türk vatandaşlığına konu olan değerleme raporlarının bir kamu iştiraki olan GEDAŞ’a verilmesi, istedikleri değerleme firmasıyla anlaşmalarına engel oldu.

Burada kilit soru artık şu;

Söz konusu baronlar, özellikle Sur Yapı’nın sahibi KONUTDER Başkanı Altan Elmas gibi yüksek fiyattan yabancıya konut satmak isteyen, böylece Türkiye’deki konut fiyatlarının artmasını da tetikleyen, Türk vatandaşını kendi yurdunda kiracı yapan döngüye hizmet eden isimler GEDAŞ üzerinde baskı kurup, istediğini alabilir mi?

Bu soruya verilecek yanıt, aynı zamanda yeni düzenlemenin turnusolü niteliğinde.

GEDAŞ’A ZORUNLU ÇAĞRI

Bu noktada, GEDAŞ yetkilileri ve uzmanlarından zorunlu bir çağrımız var;

Obur müteahhitlerin üzerinizde baskı kurmasına izin vermeyin, vatan toprağının peşkeş etmek isteyenlere karşı mesleğinizin namusuyla hareket edin. Yapacağınız en küçük bir hatanın mesuliyeti büyük.

‘Vatandaşlık çetesi’ne karşı her zaman yanınızda olduğumuzu bilin, vatan toprağı talanı ortaklığının ise karşısında olduğumuzu unutmayın!