Veryansın Tv’ye yanıt ve yeni sorular… Yabancılara vatandaşlık çetesi-2

Eray Çelebi yazdı…

Yabancılara vatandaşlık çetesini anlattığım yazıya Gayrimenkul Bilgi Merkezi’nden(GABİM) ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nden(TDUB) yanıt geldi.

Yanıtları size olduğu gibi aktaracağım, ancak önce ilk yazıyı hatırlayalım.

‘Vatan toprağı böyle talan ediliyor… Yabancılara vatandaşlık çetesi’ başlıklı yazıda özetle şunları vurgulamıştım:

**********************

NEDEN ‘MANUEL EKSPER’?

Emlakçı, yabancı bir ülke vatandaşı ve alınacak konutun değerini belirleyecek gayrimenkul değerleme (ekspertiz) firması arasında “vatandaşlık” pazarlığı yapılıyor. Bu pazarlık sonucunda konut fiyatları yüksek bedelden gösteriliyor.

Konut değerleri, bazı değerleme firmaları tarafından yabancının vatandaşlık alması için asgari sınır olan 400 bin dolara kadar çıkartılıyor.

Buna imkan sağlayan ise sistemin çarpık yapısı.

“Manuel eksper” sistemiyle vatandaşlığa konu olan bir evi almak isteyen yabancı istediği bir değerleme firmasıyla anlaşabiliyor.

2021 yılı Eylül ayında ise “otomatik eksper” sistemine geçiliyor. Yani artık yabancı istediği bir değerleme firmasını seçemiyor, sistemin otomatik atadığı firmalarla iş yapabiliyor.

Ancak Kasım ayında yeniden hileli satışların önünü açan eski sisteme dönülüyor.

**************************

İSTANBUL’DA ‘NİTELİKLİ’ EKSPER BULUNAMAMIŞ

İlk yazıdaki en kritik nokta buydu.

Vatandaşlığa konu olacak hileli satışları tespitle görevli Gayrimenkul Bilgi Merkezi’ne(GABİM) de bu soruyu sordum:

-Neden 2 ay sonra hileli satışların önünü açtığı belirtilen manuel ekspere dönüldü?

GABİM Genel Müdürü Faruk Bostancı’nın yanıtı şöyle:

“GABİM olarak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ile yapılan protokol çerçevesinde 2021 yılı Ağustos ayında Antalya pilot bölgesinde değerleme kuruluşlarının otomatik olarak atanması uygulamasına başlanmış, pilot uygulamada teknik olarak bir sorun yaşanmayınca, Eylül ayında tüm Türkiye’de uygulamaya geçilmiştir. Tüm Türkiye’de uygulamaya başlandığında yapılan değerleme raporları ile ilgili şikayetler gelmiştir. Otomatik atama ile atanan eksperin özellikle İstanbul’daki nitelikli konut projelerinde yetersiz kaldığı vb eleştiriler artınca TKGM Genelgesi ile otomatik ve manuel atama talep edenin tercihine bırakılmıştır.”

Özetle Faruk Bey, eski sisteme dönülmesini “otomatik atama ile atanan eksperin özellikle İstanbul’daki nitelikli konut projelerinde yetersiz kalması” ile açıklıyor.

Faruk Bey’in “yetersiz” dediği eksper, yani değerleme uzmanı sayısında İstanbul birinci sırada.

GABİM’in kendi verilerine göre İstanbul’da 2021 yılında 1.389, 2022 yılında 1.547, 2023 yılında 1,402 değerleme uzmanı tespit edilmiş. Bu yılın ilk 2 çeyreğinde de 95.232 adet değerleme raporu bu ilde yapılmış.

Bu verileri değerlendirdiğimizde, gayrimenkul sektörünün kalbi diyebileceğimiz bir megakentteki “yetersizliği” GABİM nasıl açıklıyor merak ediyorum.

Ayrıca değerleme uzmanlarının niteliğinin ölçütü, Sermaye Piyasası Denetleme Kurulu( SPK) mevzuatında açık.

Mevzuata göre uzmanlar SPK’nın yaptığı sınavı geçiyorlar, sonrasında da yine SPK mevzuatına göre 3 yıllık ya da 5 yıllık tecrübe ediniyorlar.

Bu koşulları taşıyan personel yeterliliğe hak kazanıyor.

Bu sınavlarda mı şaibe var Faruk Bey?

Yoksa konu, ilk yazımda belirttiğim gibi konut fiyatları düştüğü için 2 ayda 15 milyar dolar zarara uğrayan sıcak para baronları mı, birilerinin Beştepe’ye çıkması sonucu size yapılan baskılar mı?(!)

********************

TDUB’UN TARAFSIZLIĞI

İlk yazıda dikkat çektiğim noktalardan biri de hileli satışları denetleme ve gerektiğinde ceza vermekle yükümlü Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin(TDUB) yapısıydı.

TDUB’un başkanı eski AKP Kırşehir Belediye Başkanı Yaşar Bahçeci’nin aynı zamanda EVA Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Başkanı olduğundan bahsetmiştim.

Yani Bahçeci’nin hem konut değerlerini belirleyen bir değerleme firması başkanı olduğunu; hem de hileli satışlara yaptırım uygulayacak, değerleme firmalarını denetleme yetkisini elinde bulunduran kurumun başkanı olduğunu söylemiştim.

“Bu tarafsızlığa gölge düşürmüyor?” mu diye sormuştum.

TDUB Genel Sekreteri Hakan Ufuk’un yanıtı:

“Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 75 inci ve 76’ncı maddelerine göre, Bakanlar Kurulu’nca 5/2/2014 tarihinde Statüsü kararlaştırılmış ve 2/4/2014 tarih ve 28690 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiş 156 tüzel 9784 gerçek kişi üyeden oluşan bir meslek örgütüdür. (Örnek; Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği, Barolar Birliği vs.) Yani Birliğimiz faaliyetleri tüzük ile değil Statü ile belirlenmektedir.”

“Yönetim Kurulumuz, anayasaya uygun demokratik bir yöntem izlenerek üyelerimiz tarafından seçim ile belirlenmektedir. Bir meslek örgütünün Yönetim Kuruluna bir değerleme şirketi temsilcisinin veya bir değerleme uzmanın aday olması sizce tarafsızlığa gölge düşüren bir durum mudur?”

Hakan Bey, TDUB’un bir meslek örgütü olduğunu ve başkanın değerleme firması başkanı olmasının yasalara uygun olduğunu ve tarafsızlığa gölge düşürmeyeceğini anlatıyor.

Yazımda bunun yasalara aykırı olduğunu söylemedim, ancak benim itiraz ettiğim nokta tam da tarafsızlık, yani “etik”le ilgili.

Örneğin, TDUB başkanı olan kişi görev dönemi içinde kendi şirketi ya da kendisiyle ilgili disiplin ve haksız rekabet başvurularının incelenmesinde görev almamalı. Aynı zamanda sahibi olduğu değerleme şirketine iş getirecek faaliyetlerde de bulunmamalı.

“Yasa” eğer bunun önünü açıyorsa, bunun gözden geçirilmesi gerektiği konusu son derece açık.

Ayrıca…

Yanıtta TDUB başkanlığı seçimlerinin “demokratik” yapıldığı söyleniyor.

Kendini “demokratik” olarak tanımlayan birçok meslek örgütünde başkanlık seçimi bütün üyelere açıktır.

TDUB’da ise üyeler (değerleme uzmanları) yalnızca yönetim kurulunu seçebiliyor. Yönetim kurulu da kendi içerisinden başkan seçimi yapıyor.

Madem TDUB “demokratik”, neden mevcut başkan Yaşar Bahçeci’nin başkanlığı öncesinde bozulan bu seçim yöntemini değiştirmiyor?

**********************

KAÇ DOSYA BEKLİYOR?

TDUB yanıtında ayrıca, 2023 Yılında 16 tüzel 46 gerçek kişiye cezai işlem uygulandığını ve verilen tüm cezaların SPK’ya iletildiğini belirtiyor.

Peki SPK’ya iletilmeyen?

Yönetim kurulunun toplanmaması nedeniyle kaç dosya disiplin kuruluna dahi gidemedi? (Dosyanın disiplin kuruluna gönderilmesi için yönetim kurulunun toplanması gerekiyor.) Yani halihazırda kaç dosya yönetim kurulunda bekliyor?

Ayrıca ceza verilen firmalar hangileri? Hangi gerçek veya tüzel kişilikler ceza aldı?

Ceza almalarının gerekçeleri nedir? Bu tespitler SPK’ya intikal etti mi?

TDUB, tespitleri sonrası bu tüzel kişi veya gerçek kişileri üyelikten çıkardı mı?

*************************

‘ÇIKAR GRUPLARI’NA KARŞI MÜCADELE

Bitirirken…

GABİM Genel Müdürü Faruk Bostancı’nın yanıtındaki şu ifadeler dikkate değer:

“GABİM olarak yabancıya satış işlemlerinde yönetmelik ile belirlenen eşik değerlerin altında taşınmaz alımı yolu ile vatandaşlık edinilmemesi konusunda ciddi bir çaba içerisindeyiz. Tahmin edebileceğiniz üzere bu işlerde menfaati olan değişik çıkar gruplarının hedefindeyiz.”

Faruk Bey, bu yazının yazılma nedeni tam da “bu işlerde menfaati olan çıkar grupları”dır.

Mesele, bu çıkar gruplarını ifşa etmek ve engellemektir.

Bunu engellemek için biz üzerimize düşen sorumluluğu yerine getirmeye hazırız. Ancak siz de sistemin buna imkan sağlayan çarpık yapısını düzeltme sorumluluğunu üzerinize almalısınız.

Amacımız bağcıyı dövmek değil, üzüm yemektir.

*****************************

YANITLARIN TAMAMI

İlgililer için yanıtların tamamını yayınlıyorum.

GABİM Genel Müdürü Faruk Bostancı’nın yanıtı:

“Eray bey selamlar,

Bugünkü yazınızda değindiğiniz hususlara ve yazınızdaki sorularla ilgili bu maili yazıyorum.

Öncelikle yazınızda değindiğiniz olumsuzlukları ortadan kaldırmak için ciddi bir çaba içinde olduğumuzu ve bu yolda epey mesafe kat ettiğimizi bilmenizi isterim.

GABİM olarak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ile yapılan protokol çerçevesinde 2021 yılı Ağustos ayında Antalya pilot bölgesinde değerleme kuruluşlarının otomatik olarak atanması uygulamasına başlanmış, pilot uygulamada teknik olarak bir sorun yaşanmayınca,  Eylül ayında tüm Türkiye’de uygulamaya geçilmiştir. Tüm Türkiye’de uygulamaya başlandığında yapılan değerleme raporları ile ilgili şikayetler gelmiştir. Otomatik atama ile atanan eksperin özellikle İstanbul’daki nitelikli konut projelerinde yetersiz kaldığı vb eleştiriler artınca TKGM Genelgesi ile otomatik ve manuel atama talep edenin tercihine bırakılmıştır. Sonrasında gerekli teknik ve yasal alt yapı hazırlıkları tamamlanarak 2022 Mayıs ayından itibaren GABİM tarafından raporların kontrolüne başlanmıştır. 2022 yılından itibaren yapılan kontrollerde olması gerekenden aşırı yüksek veya düşük değer takdir edildiği anlaşılan raporlar iptal edilmiş, bu raporları hazırlayanların GABİM üzerinden iş yapmaları engellenmiştir. Raporların iptal edilmesi bu raporlara konu taşınmazların söz konusu değerler üzerinden alım satımının yapılamadığı anlamına gelmektedir. Çünkü TKGM ile yapılan protokol gereği tapuda işlemin yapılması değerleme raporunun  GABİM sisteminden geçmesine bağlıdır. www.mkkgabim.com.tr adresinden şimdiye kadar kaç rapor hakkında işlem yapıldığı bilgisini edinebilirsiniz. Söz konusu kontrol işlemlerinin başlaması ile rapor manipülasyonu büyük ölçüde sona ermiştir. Daha önce misli ile edilecek ölçekte aşırı değer takdir edilen raporlar artık yazılamamaktadır. GABİM olarak aşırı değer takdir edilen raporları iptal ediyor, bu raporu hazırlayan firmalara yavaşlatma ve durdurma uygulaması yapıyoruz. Ayrıca bu firmaları TDUB’a ve SPK’ya bildiriyoruz. Mailinizde GABİM’e yönelttiğiniz soruları buraya kadar yazdıklarımla cevaplamış olduğumu sanıyorum.

Diğer yandan, yazınızda yer alan hem hakem hem teftiş kurulu saptamasının yanlış olduğunu belirtmem gerekir. Zira TDUB bir meslek örgütüdür. Yöneticileri doğal olarak o meslek mensuplarından ve firmaların temsilcilerinden seçilir. Yazınızda andığınız kişiler TDUB genel kurulu tarafından seçilmiştir. Yani bu kişiler atama ile değil seçimle gelmiştir. Meslek örgütü olarak kendi içinde SPK tarafından onaylanmış disiplin yönetmelikleri ve heyetleri vardır. Disiplin hükümlerine aykırı hareket eden firmalarla ilgili işlem yapıldığını biliyoruz. SPK listesinde 156 değerleme firması var bunlardan bir kısmı o ya da bu partiye yakın olması doğaldır. Yakından bakarsanız muhalefet partilerine yakın firmaların ve meslek mensuplarının olduğunu görürsünüz. Yazınızda geçen firmaların yabancıya satışta sorunlu rapor hazırlayan firmalardan olmadıklarını söylemek vicdani sorumluluğumdur. GABİM olarak raporun kim tarafından veya kimin için hazırlandığına bakılmaksızın nesnel ölçütlere göre değerlemeye alındığını ve herkese eşit muamele yapıldığını çok rahat bir şekilde söyleyebiliriz.

YAZAR NOTU: Parti ayrımı yapmıyoruz, siyaseti ticari ilişkileri bağlamında kullanan ya da kullanabilecek tüm firmaları yazmaya hazırız. İlk yazıda adı geçen firmaların da ‘yabancıya satışta sorunlu firmalar’ olduğunu iddia etmedim. Bu, dikkatli okunduğunda net bir şekilde anlaşılıyor. 

GABİM olarak yabancıya satış işlemlerinde yönetmelik ile belirlenen eşik değerlerin altında taşınmaz alımı yolu ile vatandaşlık edinilmemesi konusunda ciddi bir çaba içerisindeyiz. Tahmin edebileceğiniz üzere bu işlerde menfaati olan değişik çıkar gruplarının hedefindeyiz. TKGM ve ilgili bakanlıklar tarafından destekleniyoruz. Bizimle aynı hassasiyeti gösterdiğinizi gördüğüm için sizin de desteğinizi bekliyoruz. Öğrenmek istediğiniz her şeyi doğrudan bana yazabilirsiniz.”

TDUB Genel Sekreteri Hakan Ufuk’un yanıtı:

“Eray Bey Merhaba;

Birliğimize iletmiş olduğunuz e-posta ve Veryansın TV de ki yazınız ilgili bu cevabı yazma gereği doğmuştur.

Öncelikle belirtmek isterim ki bir gazetecinin, bağımsız, tarafsız ve kamuoyunu doğru bilgilendirmek gibi kutsal ve önemli bir görevi olduğu sizlerin de malumudur. Bu bağlamda sizden yazınızı yazdıktan sonra değil yazınızı yazmadan önce bizimle iletişime geçmenizi  ve doğru bilgiler ışığında  yazınızı kaleme almanızı temenni ederdim.

YAZAR NOTU: Haberde yalnızca bir kelime ile ifade edilen ‘tüzük’ yerine statü kelimesinin kullanılması gerekiyormuş, kusura bakmayın, bu hatayı kabul ediyorum! Bunun dışında yanlış bir bilgi verdiysek buyurunuz mahkemeye!

Sorularınıza geçmeden önce eksik bilgilerinizi tamamlamak adına Birliğimiz hakkında kısa bir bilgilendirme yapmak isterim. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 75 inci ve 76’ncı maddelerine göre, Bakanlar Kurulu’nca 5/2/2014 tarihinde Statüsü kararlaştırılmış ve 2/4/2014 tarih ve 28690 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiş 156 tüzel 9784 gerçek kişi üyeden oluşan bir meslek örgütüdür. (Örnek; Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği, Barolar Birliği vs.) Yani Birliğimiz faaliyetleri tüzük ile değil Statü ile belirlenmektedir.

Bu kapsamda sorularınıza gelecek olursam,

Söz konusu iptal edilen raporları düzenleyen değerleme firmaları ile ilgili dosyalar TDUB ‘un disiplin komitesinde değerlendirildi mi?

Birliğimiz, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü ve MKK Gayrimenkul Bilgi Merkezi AŞ. İle yaptığı protokol kapsamında, yabancıların vatandaşlık edinimine ait yapılan değerleme raporlarına ilişkin şikâyet ve başvuruları, Birliğimiz Değerlendirme Komitesi bünyesinde bulunan mesleğinde uzman personellerce, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) kapsamında teknik, hukuki ve idari açıdan incelenmekte olup, inceleme kapsamında gerek görülen gerçek ya da tüzel kişi üyelerimiz Yönetim Kurulumuzca Disiplin Komitesine sevk edilmektedir.

Disiplin Komitesi, ilgili kişi ve kuruluşlardan savunmalarını talep edip idari ve teknik soruşturmalarını tamamladıktan sonra ilgilisine Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü ve Disiplin Yönetmeliğinin 3 Bölüm 8-9-10-11-12-13-14-15 inci maddeleri gereğince, işlenen suçun niteliğine göre gerekli yaptırımları uygulamaktadır.

Kaç dosya hakkında cezai yaptırım yetkisi kullanıldı?

Sadece 2023 Yılında 16 tüzel 46 gerçek kişiye cezai işlem uygulanmıştır.

Bu dosyalardan kaçı SPK’ya gönderildi? Kaçı mahkemeye intikal etti?

Verilen tüm cezalar Birlik Statüsü ve Disiplin Yönetmeliği kapsamında Sermaye Piyasası Kuruluna iletilmektedir.

TDUB’un tüzüğünde konut değerlerini belirleyen bir değerleme firması başkanının TDUB Başkanı olabileceği belirtiliyor. Bu bütün firmalara adil yaklaşması gereken TDUB’un tarafsızlığına gölge düşürmüyor mu?

Yukarıda da belirttiğim üzere Birliğimiz tüzük ile değil Statü ile yönetilmekte olup, Statümüzün ‘’Üçünü Bölüm Birliğin Organları, Yönetimi ve Komiteleri’’ başlığı altında da göreceğiniz üzere, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği bir meslek örgütü olup, Yönetim Kurulumuz Genel Kurulda seçim yolu ile belirlenmektedir.

• iki asıl ve iki yedek üye, Birlik üyesi gerçek kişiler arasından, Birlik üyesi gerçek kişiler tarafından kullanılacak oylar aracılığıyla genel kurul tarafından seçilir,
• İki asıl ve iki yedek üye, tüzel kişi olarak değerleme kuruluşları arasından Birlik üyesi tüzel kişiler tarafından kullanılacak oylar aracılığıyla genel kurul tarafından seçilir,
• İki asıl ve iki yedek bağımsız üye, Aday Öneri Komitesi tarafından belirlenerek Sermaye Piyasası Kurunca önerilen adaylar arasından genel kurul tarafından seçilir,
• Bir asıl ve bir yedek üye ise Türkiye Sermaye Piyasaları Birliğini temsilen atanır ve toplam 7 asıl ve 7 yedek üyeden oluşur.

Yönetim Kurulumuz, anayasaya uygun demokratik bir yöntem izlenerek üyelerimiz tarafından seçim ile belirlenmektedir. Bir meslek örgütünün Yönetim Kuruluna bir değerleme şirketi temsilcisinin veya bir değerleme uzmanın aday olması sizce tarafsızlığa gölge düşüren bir durum mudur?

Ayıca yine yukarıda göreceğiniz üzere sadece değerleme şirketi ya da değerleme uzmanı değil Kurulun belirlediği bağımsız üyeler ve Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği temsilcisinde Yönetim Kurulunda yer almaktadır.

Yabancıların haksız vatandaşlık edinimi tüm Türkiye’nin olduğu gibi bizler içinde çok hassas ve üzerinde yoğun çaba harcadığımız bir husustur. Sizlerin de bileceği üzere her meslekte çürük elma mutlak suretle vardır ve olacaktır. Bizlere düşen bir meslek örgütü olarak bu kişileri tespit etmek hem ülkemizi hem mesleğimizi bu kişilerden korumaktır.  Unutulmamalıdır ki mesleğimizde ahlaklı, dürüst, mesleğin onur ve şerefine sahip çıkan, meslek mensuplarının sayısı çürük elmalardan kat ve kat daha fazladır.  Küçük bir azınlığın yaptığı usulsüz işlemleri tüm mesleğe mal etmek, kamuoyunda böyle bir algı oluşturmak, bizlere yapılan büyük bir haksızlıktır.

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Genel Sekreterliği ve Yönetim Kurulumuz şeffaf açık ve objektif bir yönetim anlaşışı benimsemiştir. Sizden ricam mesleğimizi doğrudan veya dolaylı olarak ilgilendiren konularda, mesleğimizin tamamını töhmet altında bırakacak bu tarz haberler yapılmadan bizler ile iletişime geçilmesidir.

Değerleme sektörü ile ilgili öğrenmek istediğiniz veya merak ettiğiniz her hususta benim ile iletişime geçebilirsiniz.

İyi çalışımalar.”